建物を建設するにあたって、地主から土地を借りる権利のことを借地権といいます。
借地権も権利の一種であり、財産の一部ですから売買取引をすることも可能です。
ところで借地権ですが、その中でもさらに2種類に分類することが可能です。借地権の中でもいずれの種類かによって、売買するときの条件や制約が変わってきます。
借地権には地上権と賃借権の2種類がありますが、売買にあたっての取り扱いについて紹介します。
地上権と売買の関係
借地権の中の一種である地上権ですが、土地を借りている人にかなり強い権限のあるのが特徴です。
地上権の場合、土地を直接支配することのできる強い権利がついてきます。
このため、例えば地上権の売買をするにあたって、土地の所有者たる地主に一切の承諾をせずに手続きを進めることが可能です。
しかも借地権とは言え地上権の場合、土地所有者の地主には地上権を登記する義務も生じます。ですから登記簿に借地権者の名前も登録されるわけです。
賃借権と売買の関係
地上権と比較すると同じ借地権でも、賃借権の方が権利は弱くなります。
土地に対して地上権ほど強い支配が及ばない権利といえます。ですから賃借権に関して売買することは可能ですが、地主の承諾を得て売買する義務があります。
もし売買するにあたって承諾を得ないで手続きを進めてしまった場合、地主からクレームがあるでしょうし、買主からも「承諾を得ていないとは何事か」という話になって、売買契約そのものが破棄される可能性もあります。
また売買するにあたって地主から承諾を得る必要がありますが、承諾料と言われるいくばくかのお金を地主に支払うのが一般的です。
承諾料に関してですが、地主と借地権者の双方で合意形成されれば金額は自由です。一般的には、更地価格の10％程度を承諾料として地主に支払うことが多いと言います。
地上権と比較すると地主の承諾の手続きが必要になるため、賃借権の売買の方が時間のかかる可能性は高いでしょう。